7p 2. 사업지 토지조서 (4)
📚 강의 해설
토지조서 마지막 페이지입니다. 61번~74번 필지의 정보와 토지 전체 합계를 보여줍니다. 전체 74필지의 총면적이 사업개요의 대지면적과 정확하게 일치하는지 확인하는 것이 이 페이지의 핵심입니다.
토지조서 전체를 요약하면:
• 총 74필지
• 총 매입 면적: 약 14,047㎡ (4,249평)
• 지목별 구성: 대지, 도로, 잡종지 등 혼합
• 매입 진행률: 계약 완료, 중도금, 미계약 구분
여기서 중요한 것은 '기부채납' 면적입니다. 기부채납이란 개발사업 시 도로, 공원, 녹지 등 공공시설 용지를 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 기증하는 것을 말합니다. 기부채납 비율이 높으면 실제 건축 가능한 면적이 줄어들어 사업수지에 직접적인 영향을 미칩니다.
기부채납 비율의 산정:
• 기부채납 면적 = 도로 확장, 공원, 녹지 등에 필요한 면적
• 순 대지면적 = 전체 면적 - 기부채납 면적
• 용적률 산정 시 분모는 순 대지면적이 됩니다
기부채납 대가로 용적률 인센티브를 받을 수 있는 경우도 있으므로, 지자체 담당자와의 사전 협의가 중요합니다.
토지조서 전체를 요약하면:
• 총 74필지
• 총 매입 면적: 약 14,047㎡ (4,249평)
• 지목별 구성: 대지, 도로, 잡종지 등 혼합
• 매입 진행률: 계약 완료, 중도금, 미계약 구분
여기서 중요한 것은 '기부채납' 면적입니다. 기부채납이란 개발사업 시 도로, 공원, 녹지 등 공공시설 용지를 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 기증하는 것을 말합니다. 기부채납 비율이 높으면 실제 건축 가능한 면적이 줄어들어 사업수지에 직접적인 영향을 미칩니다.
기부채납 비율의 산정:
• 기부채납 면적 = 도로 확장, 공원, 녹지 등에 필요한 면적
• 순 대지면적 = 전체 면적 - 기부채납 면적
• 용적률 산정 시 분모는 순 대지면적이 됩니다
기부채납 대가로 용적률 인센티브를 받을 수 있는 경우도 있으므로, 지자체 담당자와의 사전 협의가 중요합니다.
📅 2026년 참고할 내용
2026년 기부채납 관련 제도 변화:
• 기부채납 비율은 지자체 도시계획 조례에 따라 상이합니다. 통상 5~15% 범위입니다.
• 기부채납 대가로 용적률 인센티브가 주어집니다. 인센티브 비율은 지자체마다 다르지만, 기부채납 면적의 1.5~2.0배 용적률을 추가로 받을 수 있는 경우가 많습니다.
• 기부채납 인프라(도로, 공원)의 조성비도 시행사가 부담하므로 이를 사업비에 반영해야 합니다.
• 기부채납 토지의 보상가격은 감정평가를 통해 산정되며, 사업수지에서 토지비에 포함시켜야 합니다.
기부채납 협상은 사업수지를 좌우하는 핵심 변수입니다. 경험 많은 인허가 전문가의 조력이 필수입니다.
• 기부채납 비율은 지자체 도시계획 조례에 따라 상이합니다. 통상 5~15% 범위입니다.
• 기부채납 대가로 용적률 인센티브가 주어집니다. 인센티브 비율은 지자체마다 다르지만, 기부채납 면적의 1.5~2.0배 용적률을 추가로 받을 수 있는 경우가 많습니다.
• 기부채납 인프라(도로, 공원)의 조성비도 시행사가 부담하므로 이를 사업비에 반영해야 합니다.
• 기부채납 토지의 보상가격은 감정평가를 통해 산정되며, 사업수지에서 토지비에 포함시켜야 합니다.
기부채납 협상은 사업수지를 좌우하는 핵심 변수입니다. 경험 많은 인허가 전문가의 조력이 필수입니다.
💡 실무 TIP
① 기부채납 비율은 반드시 사업 초기에 지자체와 협의하세요. 나중에 비율이 변경되면 사업수지가 크게 달라집니다. ② 토지조서의 합계는 등기부상 면적, 지적도상 면적, 실측 면적이 모두 다를 수 있습니다. 공식적으로는 등기부상 면적을 기준으로 하되, 실측과 큰 차이가 나면 경계 측량을 실시하세요.
⚠️ 주의사항
기부채납 한 토지는 되돌려 받을 수 없습니다. 기부채납 범위를 확정하기 전에 교통영향평가, 건축심의 등의 결과를 종합적으로 고려해야 합니다.