5p 2. 사업지 토지조서 (2)
📚 강의 해설
토지조서 두 번째 페이지로, 21번~40번 필지의 정보를 담고 있습니다. 이 페이지에서는 도로부지, 대지 등 다양한 지목의 토지가 혼재되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
다필지 매입 사업에서 중요한 것은 '토지 매입률'입니다. 보통 전체 필지의 80% 이상을 먼저 매입한 후 사업 추진 여부를 최종 결정합니다. 나머지 20%는 소위 '알박기'나 매도 거부 가능성이 있기 때문에, 이 부분에 대한 대응 전략이 필요합니다.
토지조서에서 주목해야 할 포인트:
1) 도로부지가 포함되어 있는가? — 도로부지가 사유지인 경우 매입 대상이며, 국·공유지인 경우 기부채납 또는 점용허가가 필요합니다.
2) 건물이 있는 필지의 비율은? — 건물 철거비와 이주비가 추가 비용으로 발생합니다. 특히 세입자가 있는 경우 이주대책비가 상당할 수 있습니다.
3) 계약 진행률은? — 이미 계약이 완료된 필지와 미계약 필지의 비율을 파악하면 사업의 실현 가능성을 판단할 수 있습니다.
4) 면적의 합계가 사업개요의 대지면적과 일치하는가? — 토지조서 전체 합계가 사업개요의 14,046.60㎡와 정확하게 일치해야 합니다.
다필지 매입 사업에서 중요한 것은 '토지 매입률'입니다. 보통 전체 필지의 80% 이상을 먼저 매입한 후 사업 추진 여부를 최종 결정합니다. 나머지 20%는 소위 '알박기'나 매도 거부 가능성이 있기 때문에, 이 부분에 대한 대응 전략이 필요합니다.
토지조서에서 주목해야 할 포인트:
1) 도로부지가 포함되어 있는가? — 도로부지가 사유지인 경우 매입 대상이며, 국·공유지인 경우 기부채납 또는 점용허가가 필요합니다.
2) 건물이 있는 필지의 비율은? — 건물 철거비와 이주비가 추가 비용으로 발생합니다. 특히 세입자가 있는 경우 이주대책비가 상당할 수 있습니다.
3) 계약 진행률은? — 이미 계약이 완료된 필지와 미계약 필지의 비율을 파악하면 사업의 실현 가능성을 판단할 수 있습니다.
4) 면적의 합계가 사업개요의 대지면적과 일치하는가? — 토지조서 전체 합계가 사업개요의 14,046.60㎡와 정확하게 일치해야 합니다.
📅 2026년 참고할 내용
2026년에는 다필지 매입 시 '투기과열지구' 및 '조정대상지역' 내 토지거래 규제가 매우 강화되었습니다. 특히:
• 자금조달계획서 제출 의무화 — 토지 매입 자금의 출처를 증명해야 합니다.
• 토지취득 후 의무 보유기간 — 일부 지역에서 취득 후 일정 기간 전매 불가
• 기업형 임대사업자 등록 시 세제 혜택이 축소되었습니다.
또한 드론 항공촬영과 3D 측량 기술의 발전으로, 필지별 정확한 현황 파악이 용이해졌습니다. 토지조서 작성 시 최신 측량 데이터를 활용하면 설계 변경을 줄일 수 있습니다.
• 자금조달계획서 제출 의무화 — 토지 매입 자금의 출처를 증명해야 합니다.
• 토지취득 후 의무 보유기간 — 일부 지역에서 취득 후 일정 기간 전매 불가
• 기업형 임대사업자 등록 시 세제 혜택이 축소되었습니다.
또한 드론 항공촬영과 3D 측량 기술의 발전으로, 필지별 정확한 현황 파악이 용이해졌습니다. 토지조서 작성 시 최신 측량 데이터를 활용하면 설계 변경을 줄일 수 있습니다.
💡 실무 TIP
① 토지조서는 매주 업데이트하세요. 매입 진행률을 실시간으로 파악해야 합니다. ② 매입 단가가 주변 시세 대비 너무 높으면 나중에 사업수지가 악화됩니다. 감정평가를 받아 적정 매입가를 산정하세요.
⚠️ 주의사항
다필지 매입 시 '가격 담합'에 주의하세요. 지주들끼리 연대하여 가격을 올리는 경우가 빈번합니다. 이를 방지하기 위해 매입 사실을 최대한 비밀에 부치고, 명의를 분산하여 매입하는 전략이 필요할 수 있습니다.