사업계획서의 핵심 중 핵심인 사업개요 페이지입니다. 이 한 페이지에 사업의 모든 골격이 담겨 있습니다. 투자자, 금융기관 심사역, 시공사 임원이 가장 먼저, 그리고 가장 꼼꼼히 보는 페이지가 바로 이 사업개요입니다.

슬라이드를 꼼꼼히 분석해봅시다:

■ 대지위치: 울산광역시 중구 학성동 356번지 외 73필지
— 74개 필지를 매입해야 하는 대규모 사업입니다. 필지 수가 많을수록 토지 매입의 난이도가 높아집니다. 한 명이라도 매도를 거부하면 사업이 지연될 수 있습니다.

■ 지역지구: 일반상업지역
— 일반상업지역은 건폐율 80%, 용적률 최대 1,300%(울산 조례)까지 가능한 고밀도 개발이 허용되는 용도지역입니다. 주거지역보다 높은 건물을 지을 수 있어 사업성이 좋은 반면, 토지 가격도 그만큼 높습니다.

■ 대지면적: 14,046.60㎡ (4,249평)
— 약 4,250평은 중대형 아파트 단지로 적합한 규모입니다. 참고로 보통 아파트 1세대당 대지 지분은 10~15평 정도이므로, 4,249평이면 약 280~425세대 규모가 적정합니다.

■ 건축규모: 지하1층~지상25층
■ 세대수: 아파트 371세대 + 오피스텔 68세대
■ 상가: 지상 1층, 2층 일부
■ 주차: 560대 (지상 280, 지하 280)

■ 연면적: 71,436.04㎡ (약 18,769평)
■ 건폐율: 69.56% (법정 80% 이내)
■ 용적률: 408.3% (법정 1,300% 이내)

■ 평형 구성:
• 아파트 33평형 (전용 85㎡): 278세대
• 아파트 46평형: 93세대
• 합계: 371세대 (전용률 79%)
• 오피스텔 35평: 68세대 (전용률 79%)

이 사업개요에서 주목할 점은 용적률이 408.3%로 법정 상한(1,300%)보다 매우 낮다는 것입니다. 이는 사업 확장의 여지가 있다는 의미이기도 하지만, 주변 환경(일조권, 경관 등)을 고려한 설계 제한이 있었을 가능성을 시사합니다.