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수석 컨설턴트 백지선 대표
48년 실전 부동산 개발 노하우 × AI 에이전트 융합 | 2026 실전 마스터클래스
제2단계: 2026 정책 및 법규 방어망
자금조달계획서·가상화폐·해외자금·도시정비법 실무
📌 이 강의에서 배우는 것
자금조달계획서·가상화폐·해외자금·도시정비법 실무을 실전에서 자신 있게 수행할 수 있도록, 업계 전문가의 48년 노하우를 강의합니다.
부동산 개발 제2권: 2026 정책·법규 방어망 실무 가이드
2026년부터 강화된 부동산 관련 법규와 자금조달계획서 작성 실무를 다룹니다. 법규 변화에 무지한 개발자는 과태료·세무조사·대출 회수라는 3중 리스크에 노출됩니다.
1. 취득자금 조달계획서 작성 실무 (2026년 강화)
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부동산거래신고법 개정으로 6억 원 이상 주택, 3억 원 이상 토지 취득 시 자금조달계획서 제출이 의무화되었습니다.
작성 항목별 실무 요령:
- 자기자금: 금융기관 입금 내역 6개월치 준비. 현금 비중이 높으면 자금 출처 소명 필수
- 금융기관 차입금: 은행 대출확인서, 금리·상환조건 명시
- 임대보증금: 기존 임차인 계약서 첨부 필수
- 증여·상속: 증여계약서, 증여세 납부 확인서 (납부 전이면 반드시 소명)
- 가상자산: 거래소 거래내역서 출력 + 원화 환산 잔액 증명
⚠️ WARNING 제출 후 소명 요구 시 30일 이내 미응답 시 과태료 최대 3,000만 원 부과
2. 해외송금·차명계좌 자금 위험성
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- 해외에서 송금받은 자금: 외국환거래법상 신고 여부 확인 필수
- 타인 명의 계좌 자금: 차명거래금지법 위반으로 형사처벌 대상
- 법인 자금 유용: 횡령죄 성립 가능, 법인세·소득세 동시 추징
3. 인허가 절차 및 소요 기간
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개발행위허가 (소규모):
- 신청 → 접수 → 현지조사 → 도시계획위원회 심의 → 허가 통보
- 소요 기간: 15~30일 (협의 기관 수에 따라 60일까지)
건축허가 절차:
- 건축사 설계 → 허가신청 → 사전결정 → 허가 → 착공신고 → 감리자 선정
- 층 이하 단독/공동주택: 30~45일
- 층 이상 공동주택: 60~90일 (건축위원회 심의 포함)
인허가 단축 실무 TIP:
- 사전협의(Pre-consultation) 최대 활용: 담당 공무원과 비공식 사전 상담으로 보완 사항 파악
- 서류 사전 검토 의뢰: 건축사에게 허가 신청 전 사전 검토 요청
- 민원 발생 예방: 착공 전 인접 주민 사전 설명회 개최
4. 도시정비법 개정 및 정비구역 활용
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재개발·재건축 완화 요건 (2024~2026 개정):
- 노후도 요건 완화: 기존 건물의 2/3 이상 → 1/2 이상
- 주거환경개선사업 확대: 빌라촌·단독주택지 소규모 정비 가능
- 신속통합기획 도입: 서울시 기준 인허가 기간 30% 단축 제도
화이트사이트 (복합용도구역):
- 서울시 도입 예정: 용도지역 규제 완화 대신 공공기여 의무
- 상업·주거·문화복합 개발 허용
- 상업지역 인접 준주거·일반주거지 적용 가능성 높음
5. 세금 실무: 개발 단계별 세금 정리
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| 단계 | 세목 | 세율 | 비고 |
| ------ | ------ | ------ | ------ |
| 토지 취득 | 취득세 | 4.6%(농지 3.4%) | 법인 추가세율 있음 |
| 건축 중 | 재산세 | 0.25% | 토지분만 부과 |
| 준공 후 | 건물 재산세 | 0.25% | |
| 분양 | 부가가치세 | 10% | 국민주택 규모 이하 면제 |
| 분양 | 법인세 | 9~24% | 법인 개발 시 |
| 법인 | 토지 등 양도소득 | 20%(미등기 40%) |
절세 전략:
- 법인 설립 시 자본금·대출금 구성 최적화
- 매입 시점과 분양 시점의 부가세 환급 계획 수립
- 소규모주택정비 사업 활용 시 취득세 감면
아래는 수석 컨설턴트가 직접 작성한 울산 학성동 실전 사업계획서의 각 슬라이드입니다. 슬라이드 이미지와 해설을 함께 보며 실전 데이터 읽는 법을 익히십시오.
📋 사업환경분석
📌 계명도시개발(주) 시행사업본부