제1단계: 사업목표 및 기초자료 수집

부지를 찾는 것은 '발로 뛰는 일'입니다. 다음 루트를 병행하십시오.

• 지역 공인중개사 네트워크 구축: 현장 브로커 5인 이상 관계 유지, 매물 정보 선점
• 경공매 사이트 활용: 법원 경매(대법원 경매정보), 공매(온비드)에서 개발 가능 토지 탐색
• 도시 재정비 구역 모니터링: 재개발·재건축 해제 구역 주변 토지 집중 발굴
• 지구단위계획 고시 추적: 시·군 도시계획과 고시문 주기적 확인
• 농지·임야 전용 가능 지역: 관리지역·농림지역 내 개발행위허가 가능 토지

대상지를 발굴하면 즉시 다음 서류를 열람·수집하십시오.

• 토지대장: 지번, 지목, 면적 확인. 분할·합병 이력 체크
• 등기부등본(토지): 소유자, 근저당, 가압류, 지상권 설정 여부 반드시 확인
• 지적도·임야도: 경계선, 도로 접면 여부, 맹지 여부 판단
• 토지이용계획확인서: 용도지역(주거·상업·공업·녹지), 지구, 구역 지정 현황
• 건축물대장: 기존 건물 유무, 위반건축물 여부
• 개별공시지가 확인: 취득세·양도세 산정 기준, 시세와의 괴리 파악

건축허가를 받으려면 반드시 도로에 접해야 합니다. (건축법 제44조)

• 현황도로 vs 지적도 도로: 현황상 도로가 있어도 지적상 도로가 아닐 수 있음
• 접도 기준: 원칙적으로 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 건축허가 가능
• 건축선 후퇴: 도로 너비에 따라 건축선이 결정됨 (4m 미만 도로→중심선에서 2m 후퇴)
• 맹지 해소 방법: ① 진입로 매입 ② 지역주민 동의서 ③ 도로 점용허가

현장에서 직접 확인할 사항:

• 도로 포장 상태, 측구(맹) 유무
• 지하 매설물 (정화조, 급·배수관) 위치
• 전봇대·통신시설 이설 가능 여부

용도지역별 건폐율·용적률 기준을 반드시 암기하십시오.

규제 확인 필수 항목:

• 고도지구, 경관지구, 미관지구 여부
• 문화재보호구역, 군사시설보호구역 여부
• 도시계획도로 저촉 여부 (수용 위험)
• 일조권 사선제한 (인접 건물과의 관계)

부지를 발굴하면 48시간 이내에 대략적인 사업성을 검토해야 합니다.

대지면적 × 용적률 = 연면적

연면적 × 분양가(㎡당) = 총분양수입

총분양수입 - 사업비 = 개발이익

사업비 구성:

• 토지비: 매입가 + 취득세(주택 외 4.6%) + 부대비용
• 건축공사비: 연면적 × ㎡당 공사비(일반주택 80~120만원/㎡)
• 설계·감리비: 공사비의 3~5%
• 인허가비·부담금: 상하수도원인자부담금, 학교용지부담금 등
• 금융비용: 프로젝트 파이낸싱(PF) 이자

실무 TIP:

• 차 검토는 엑셀 단순 계산으로 충분
• 이익률 20% 미만이면 리스크 대비 수익 불충분
• 주변 분양가, 시세 3개 단지 이상 반드시 비교

첫 미팅 전 반드시 확인할 항목:

• 토지주 매도 의사 및 원인(급매 여부)
• 지분 공유 여부, 공유자 동의 가능성
• 주변 민원 가능성 (일조, 소음, 조망)
• 개발행위허가 선례 (인근 유사 개발 사례)
• 기반시설 분담금 규모 사전 산정